دليل الإيجار

كيف تحسب العائد على عقارك المؤجر

العائد على عقارك المؤجّر هو ما يبقى لك من إيجار سنة كاملة بعد مصروفات العقار، مقسوماً على قيمته، ثم مضروباً في 100. فإذا بقي لك 45,000 ريال من عقار قيمته 900,000 ريال، فعائدك 5% في السنة.

وأكثر الأخطاء أن يُحسب العائد من الإيجار المكتوب في العقد، لا مما وصل فعلاً وبقي بعد المصروفات. هنا الطريقة خطوة بخطوة، وما يدخل في الحساب وما يبقى خارجه.

العائد الإجمالي والعائد الصافي

العائد الإجمالي أبسط الرقمين: الإيجار السنوي في العقد مقسوماً على قيمة العقار. شقة إيجارها 60,000 ريال في السنة وقيمتها 1,000,000 ريال عائدها الإجمالي 6%. ينفعك هذا الرقم في مقارنة سريعة بين عقارين، لكنه لا يقول كم وصلك.

أما العائد الصافي فيطرح أولاً ما دفعته على العقار في السنة نفسها. خذ الشقة نفسها: صيانة بـ 4,000 ريال، وعمولة مكتب الإدارة 3,000 ريال، وكهرباء الدرج والمصعد 1,500 ريال، وشهر بقيت فيه فارغة بين مستأجرَين قيمته 5,000 ريال. المجموع 13,500 ريال، فيبقى 46,500 ريال، والعائد الصافي 4.65%.

الفرق بين 6% و4.65% هو الفرق بين ما يعد به العقد وما بقي لك فعلاً. ويتسع هذا الفرق كلما كبر عمر المبنى وزادت صيانته، أو طالت الفترات التي تبقى فيها الوحدة دون مستأجر.

واحسب على سنة كاملة لا على شهر واحد. فالصيانة لا تأتي كل شهر بالمبلغ نفسه، والشغور يقع في أشهر بعينها، وحساب شهر واحد قد يعطيك رقماً أعلى أو أقل كثيراً من حقيقته.

ما يُطرح من الإيجار وما لا يُطرح

اطرح كل مصروف متكرر يدفعه المالك ليبقى العقار مؤجّراً:

• الصيانة والإصلاحات التي دفعتها خلال السنة.
• عمولة مكتب الإدارة، إن كان مكتب يدير العقار عنك.
• الخدمات التي يتحملها المالك، مثل كهرباء المناطق المشتركة ونظافتها.
• التأمين على المبنى إن وُجد.
• أجرة الحارس أو عامل النظافة إن كانت على المالك.
• الإيجار الذي لم يصلك: أشهر الشغور، والمتأخرات التي لا تتوقع تحصيلها.

ولا تطرح أقساط تمويل العقار إن كان ممولاً، فهي من تكلفة الشراء لا من تكلفة التأجير، واحسب أثرها في رقم منفصل. ومبلغ الضمان الذي يدفعه المستأجر عند التعاقد ليس دخلاً، فنموذج العقد الموحد في إيجار يوجب إعادته إليه خلال 30 يوماً من إخلاء الوحدة، بعد خصم ما عليه إن وُجد.

وفي العقار التجاري يضيف المؤجّر المسجّل في ضريبة القيمة المضافة 15% على كل دفعة، ثم يسدّد هذه الضريبة للهيئة مع إقراره. فهي ليست دخلاً لك، واحسب العائد على الإيجار قبل الضريبة. أما تأجير العقار السكني فمعفى من الضريبة، والضريبة التي تدفعها على مصروفاته المرتبطة به مباشرة لا تُخصم، فاحسبها ضمن المصروف.

القيمة التي تقسم عليها

لك أن تقسم على أحد رقمين، والمهم أن تلتزم بالرقم نفسه كل سنة لتقارن السنوات ببعضها. الأول تكلفة الشراء، أي السعر مع ما دفعته لإتمام الصفقة، وهو يخبرك بعائد ما دفعته فعلاً. والثاني قيمة العقار اليوم، وهو يخبرك هل يستحق العقار أن تبقيه.

مثال: اشتريت العقار قبل سنوات بـ 700,000 ريال، وقيمته اليوم 1,000,000 ريال، وصافي إيجاره 46,500 ريال. العائد على تكلفة الشراء 6.6%، وعلى القيمة الحالية 4.65%. كلا الرقمين صحيح، ولكل منهما سؤاله: الأول يقيس قرار الشراء الذي اتخذته، والثاني يقيس قرار الإبقاء الذي تتخذه كل سنة.

واحسب من أرقام السنة الفعلية لا من العقد: ما حُصّل في السنة، وما صُرف بفواتيره. وإذا كان المبنى عدة وحدات فاحسب لكل وحدة وحدها، فقد تكون وحدة واحدة كثيرة الشغور أو الصيانة هي سبب انخفاض عائد المبنى كله. وقارن رقم هذه السنة برقم السنة الماضية قبل أن تقارنه بأي عقار آخر، فالتغير في عقارك نفسه أوضح دلالة.

كيف تستعمل الرقم

العائد الصافي يساعدك في قرارات صغيرة قبل الكبيرة. عند تجديد عقد تعرف كم يكلفك أن تبقى الوحدة فارغة شهرين بحثاً عن إيجار أعلى: في مثالنا يساوي الشهر 5,000 ريال، أي نصف نقطة تقريباً من العائد السنوي، فالشهران نقطة كاملة.

وفي الصيانة الكبيرة، مثل تغيير المكيفات أو تجديد دورات المياه، لا تحمّل سنة واحدة التكلفة كلها إن كانت ستخدم سنوات. اقسمها على عمرها المتوقع واطرح نصيب كل سنة، حتى لا ينخفض عائد سنة ويرتفع عائد ما بعدها دون تغير حقيقي في العقار.

هذا حساب لمتابعة أداء عقارك، وليس توصية بشراء أو بيع. وإذا كان أمامك قرار كبير فراجع أرقامك مع مختص.

أسئلة شائعة

المصادر

1. الدليل الإرشادي لقطاع العقارات وفق أحكام ضريبة القيمة المضافةhttps://zatca.gov.sa/ar/HelpCenter/guidelines/Documents/Guideline-For-the-Real-Estate-Sector-under-VAT-Provision.pdfتاريخ الاطلاع: 2026-10-08
2. اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافةhttps://zatca.gov.sa/ar/RulesRegulations/Taxes/Documents/Implmenting%20Regulations%20of%20the%20VAT%20Law.pdfتاريخ الاطلاع: 2026-10-08
3. نموذج عقد إيجار الموحّد (سكني)https://www.ejar.sa/sites/default/files/%D8%B9%D9%82%D8%AF%20%D8%A7%D9%95%D9%8A%D8%AC%D8%A7%D8%B1%20%D8%A7%D9%84%D8%B3%D9%83%D9%86%D9%8A.pdfتاريخ الاطلاع: 2026-10-08

هذا المقال معلومات عامة، وليس استشارة نظامية أو ضريبية. الأنظمة والإجراءات قد تتغير، فارجع إلى المصادر الرسمية المذكورة أعلاه أو إلى الجهة المختصة قبل أن تعتمد عليه في أي قرار. آخر مراجعة: 8 أكتوبر 2026